Ремонт для души

Проектировать ваш объект должен именно тот архитектор, работы которого вам понравились при просмотре. Часто бывает так, что этот архитектор уже уволился или занят в другом проекте, и руководство фирмы предлагает другого, работы которого вы не видели.

Выясните состав окончательного проекта и его стоимость у каждой фирмы для сравнения их между собой. Важно, входит ли туда инженерная часть, или это лишь архитектурный проект; какие разделы имеются в инженерной части; осуществляет ли фирма согласование перепланировок с разрешительными органами. К осени 2002 г. сложилась следующая ценовая ситуация на рынке проектных услуг по реконструкции квартир (в проект входят: архитектура + подбор мебели + “инженерка” по электрике, слаботочным сетям, сантехнике, утеплению лоджий, вентиляции и кондиционированию):

частные архитекторы (в том числе без лицензий, потому что это для них дорого) - $ 20-30 за 1 м2;

архитектурные фирмы (имеющие лицензии на проектные работы) - $ 40-100 за 1 м2;

“знаменитые” архитекторы (обычно тоже без лицензий, потому что не считают нужным их открывать, имея внушительный послужной список) - от $ 100 за 1 м2.

В договор с архитектором обязательно надо включить пункт об авторском надзоре. Имеются по крайней мере две причины, по которым авторский надзор необходим. Первая - в рамках авторского надзора архитектор незаметно для заказчика будет исправлять в проекте допущенные им ошибки. Вторая - архитектор окажет активное противодействие упрощению проекта строителями, а попытки упрощения будут обязательно предприняты последними с целью облегчения своей участи. Стоимость авторского надзора начинается со $ 150 в месяц при посещении архитектором объекта 1 раз в неделю.

Если фирма делает только архитектурную часть, надо иметь в виду, что отдельные “куски” проекта для среднестатистической квартиры в 100 м2 будут стоить:
электрика - $ 300-700;

слаботочные сети - $ 100-200;

сантехника (водоснабжение + канализация) - $ 100-300;

утепление лоджий, балконов - $ 100-300;

вентиляция и кондиционирование - $ 200-400.

Утверждение на МВК (Межведомственной комиссии вашего района) серьезных перепланировок (например, проемов в несущих стенах, перекрытиях и т. п.) специализирующиеся на этом фирмы осуществят за сумму, начинающуюся от $ 2000 в течение двух-трех месяцев (у частных маклеров дешевле). Такой большой срок согласований связан прежде всего с тем, что заседания МВК проходят 1 раз в месяц, поэтому начинать надо как можно раньше. Львиную долю затрат на утверждение составляет стоимость проекта усиления проемов. Дело в том, что вмешиваться в несущие конструкции имеют право только авторы общего проекта дома, в котором вы имеете счастье проживать, или 1-2 специализированных института в Москве (если дом старый и найти автора его проекта не представляется возможным). То есть налицо монополия со всеми вытекающими финансовыми последствиями. Сам по себе проект усиления - вполне тривиальная вещь. Но если вы попробуете “сунуться” за ним самостоятельно и официально, то скорее всего вам просто запретят делать перепланировку под благовидным предлогом заботы о целостности здания.

Вообще говоря, у проблемы вмешательства в несущие конструкции дома есть 3 возможных решения. Первое - вместе с архитектором найти вариант, минимально ущемляющий ваши желания, но позволяющий отказаться от демонтажа несущих конструкций (”дешево и сердито”). Второе - обратиться в специализированную фирму за вышеуказанную сумму (”дорого, да мило”). Третье - нанять высококвалифицированного инженера, который докажет специалистам института, что ваша перепланировка ничем не угрожает зданию (для искателей приключений). В этом случае о цене вопроса и сроках его реализации можно только догадываться. Хотя был на нашей памяти один случай, когда согласовать сложную перепланировку не смогла даже специализированная фирма, поскольку институтские конструкторы не захотели брать на себя ответственность и осложнять себе жизнь серьезными расчетами. И тут в поле зрения заказчика попал один внезапно освободившийся от своих обязанностей в связи с перестройкой кандидат наук, который все благополучно посчитал, начертил и утвердил в институте-монополисте. Обошлось это заказчику раза в 3 дешевле, чем запрашивала фирма, потерпевшая фиаско. Но случай этот - редкое исключение из общего правила и в настоящее время вряд ли возможен, поскольку подобные кандидаты наук снова востребованы и адекватно себя оценивают. Однако если у вас лично есть инженерное образование…

Всегда предпочтительнее заказать архитектурную и техническую часть проекта в одном и том же месте. Если же понравившийся архитектор или фирма не делает технической части, надо иметь в виду, что стоимость “инженерки” - не менее 20% от стоимости архитектурной части. Плюс к этому вы будете втянуты в дрязги между двумя независимыми организациями - автором архитектурного проекта и автором инженерной части к нему. Каждая из сторон будет доказывать свою правоту, в результате чего вы можете потерять уйму времени и нервов, а первоначальный архитектурный замысел изменится до неузнаваемости по причине наложения на него всевозможных технических ограничений.

Чтобы этого не произошло
Оплату проектных работ следует разделить на этапы:
аванс (желательно 25%, хотя архитекторы обычно просят 50% от общей суммы);

50% от общей суммы после выполнения проекта вместе с инженерной частью (неважно, кем будет выполняться эта часть - сотрудниками той же мастерской или сторонней организацией) и официальным утверждением всех перепланировок в соответствующих инстанциях (неважно, будет ли этим заниматься мастерская или придется воспользоваться услугами других людей); этот этап можно разбить на две равные проплаты (по 25%): первую - после окончания архитектурной части, вторую - после “инженерки” и согласований;

25% от общей суммы после приемки проекта в работу подрядной строительной организацией с соответствующим обязательным указанием в договоре, которое должно выглядеть примерно так:

“Данный проект может быть реализован в полном объеме в рамках квартиры, находящейся по адресу ____________. Общая стоимость строительно-отделочных работ (указать, с какими материалами или без материалов) при этом составит сумму ________, которая не может быть изменена, если Заказчиком не будут внесены изменения в проект. Работы обязуемся выполнить за _____ месяцев после получения аванса. Стоимость реализации всех архитектурных и технических решений проекта учтена в вышеуказанной сумме. Все проектные размеры будут выдержаны. В случае возникновения неучтенных при предварительном изучении проекта трудностей в его реализации обязуемся совместно с архитектором преодолеть их без увеличения стоимости и сроков выполнения работ”.

Разумеется, архитекторы и строители будут не в восторге от таких формулировок, но если они ответственные и квалифицированные специалисты, то бояться им нечего. А с разгильдяями лучше дела вообще не иметь - напрасно потратите деньги и время и все придется переделывать заново. Для большей уверенности архитектора в вашей порядочности в договоре с ним хорошо бы обозначить предельные сроки на разработку инженерной части проекта, согласование с разрешительными инстанциями и выбор строительной организации. На “инженерку” квартиры средней сложности обычно уходит 4-6 недель, на согласование проемов в несущих стенах и перекрытиях - 1,5-3 месяца, на подбор строительной организации - 2-4 недели. Таким образом, определяющим по срокам является согласование на МВК. Но спасает то, что его можно начинать практически одновременно с архитектурным проектированием, поскольку дизайнерская концепция квартиры обычно созревает в течение первых двух недель. После этого целесообразно сразу же запускать по инстанциям схему перепланировки в надежде получить все разрешения одновременно с окончательной готовностью проекта.

Конечно, перечисленные выше меры не спасут вас от ошибок архитектора, но они помогут выявить эти ошибки еще до финансирования попыток их реализации и сохранить ваши деньги и нервы. Кроме того, вы заранее будете обладать полной информацией о стоимости и сроках реализации фантазий архитектора и в случае необходимости сможете настоять на упрощении проекта.

Следует насторожиться, если строительная организация без детального изучения проекта соглашается подписать договор с указанными выше формулировками. Скорее всего вы имеете дело с непрофессионалами, которые не понимают, во что ввязываются. Это грозит вам, как минимум, потерей времени на подготовительные работы, в процессе которых выявятся ошибки архитектора (о характерных ошибках - смотри ниже). Но к моменту выяснения этого обстоятельства вы уже оплатите соответствующие работы и материалы и автоматически будете втянуты либо в сложный процесс возвращения денег, либо в не менее сложный процесс устранения недостатков совместными усилиями архитектора и строителей на безвозмездной основе. Если стоимость переделок существенна, то безвозмездный процесс возможен лишь теоретически. А практически - строительная фирма может закрыться, ее ответственные лица и архитектор исчезнуть из вашего поля зрения со всеми вытекающими отсюда потерями. Конкретные действия, которые обычно проводят ответственные профессиональные строители перед приемкой в производство проекта и подписанием договора с заказчиком, будут нами подробно рассмотрены в следующих статьях, а сейчас вернемся к архитекторам.

В договоре с каждым участником архитектурного конкурса должна быть указана твердая сумма на выполнение проектных работ в случае его победы в тендере, а также перечислены составные части проекта. Оплата тендера для выигравшего включается в общую стоимость проектирования.